Fiscale per affitti brevi: guida completa 2024

Cedolare secca: cos'è e come funziona

La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo dell'IRPEF per i redditi da locazione breve (contratti di durata inferiore a 30 giorni). Dal 2017 è obbligatoria per gli affitti brevi stipulati da persone fisiche.

Aliquote 2024

• 21% per il primo immobile affittato
• 26% per il secondo immobile e i successivi (novità Legge di Bilancio 2024)

Il conteggio degli immobili si applica al singolo contribuente su base annuale. Se affitti due appartamenti, uno paga il 21% e l'altro il 26%.

Il ruolo di Airbnb come sostituto d'imposta

Dal 2017, Airbnb è tenuto per legge a:

1. Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati di ogni prenotazione
2. Trattenere il 21% del compenso e versarlo all'Erario

Questo significa che Airbnb versa automaticamente la cedolare secca per tuo conto. Devi comunque dichiarare il reddito nella tua dichiarazione dei redditi (quadro B del 730 o quadro RB del Modello Redditi), indicando il reddito già soggetto a ritenuta.

Attenzione: l'aliquota del 26% per il secondo immobile non è applicata automaticamente da Airbnb (che trattiene il 21%). La differenza deve essere versata autonomamente in sede di dichiarazione.

Tassa di soggiorno: un obbligo separato

La tassa di soggiorno è un'imposta comunale, separata dalla cedolare secca. L'host la raccoglie dagli ospiti e la riversa periodicamente al Comune.

• Non è un reddito tuo: sei il soggetto che la raccoglie e la riversa
• Varia per Comune (da €0,50 a €7+ per persona per notte, a seconda della città)
• Dal 2021, Airbnb la gestisce automaticamente in molti Comuni italiani
• Verifica sul sito del tuo Comune se Airbnb la gestisce già o se devi farlo tu

Obblighi connessi agli affitti brevi

Codice Identificativo Regionale (CIR)

Molte Regioni italiane richiedono la registrazione dell'immobile per ottenere un Codice Identificativo (CIR, CUSR o denominazione regionale equivalente). Questo codice deve essere esposto nell'annuncio Airbnb. Controlla le norme della Regione dove si trova il tuo immobile.

Comunicazione presenze (Alloggiati Web)

Ogni ospite deve essere comunicato alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Leggi la guida completa ad Alloggiati Web →

FAQ fiscale per host Airbnb

Devo aprire la Partita IVA per affittare su Airbnb?

In generale no, se si tratta di locazioni brevi gestite da persona fisica al di fuori di un'attività d'impresa organizzata. Se però il volume d'affari e l'organizzazione dell'attività assume carattere imprenditoriale, la Partita IVA può diventare necessaria. Consulta un commercialista per valutare la tua situazione specifica.

Cosa succede se non dichiaro i redditi da Airbnb?

Airbnb trasmette automaticamente i tuoi dati all'Agenzia delle Entrate. Il rischio di controllo è concreto. Le sanzioni per mancata dichiarazione partono dal 90% dell'imposta dovuta.

Posso detrarre le spese?

Con la cedolare secca non si possono dedurre spese. È un regime forfettario: paghi una percentuale fissa sul lordo, senza possibilità di detrarre i costi (pulizie, PMS, manutenzioni, ecc.).

Strumenti per la gestione fiscale

Gestire la contabilità di uno o più appartamenti può essere complesso. Esistono servizi digitali che aiutano i host a:

• Tenere traccia dei redditi mensili per ogni proprietà
• Preparare la dichiarazione dei redditi con un commercialista specializzato
• Gestire la tassa di soggiorno per i Comuni non coperti da Airbnb
• Ricevere consulenza su CIR e obblighi regionali

→ Confronto dei servizi fiscali per host Airbnb