Cedolare secca per gli affitti brevi: facciamo chiarezza

Riporto qui un post che spiega in modo semplice e chiaro l'attuale situazione della cedolare secca per gli affitti brevi.

Un sentito grazie ad Alberto, autore del post.

Ecco spiegato come applicare la tassazione sulle locazioni brevi: la ritenuta sugli affitti brevi da versare per la prima volta lunedì 17 luglio continua a far discutere, anche perché molti intermediari non hanno trattenuto il 21% di imposta sui canoni riscossi e versati ai locatori nel mese di giugno, complice l’arrivo in extremis del provvedimento delle Entrate. Premesso che i proprietari che si sono visti accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, vediamo chi paga e chi no.

La regola base. La ritenuta è pari al 21% e deve essere applicata sui contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) stipulati da privati che affittano abitazioni al di fuori di attività d'impresa. A dover trattenere l’importo sono gli intermediari – comprese le agenzie immobiliari e i portali online – che mettono in contatto locatori e inquilini, quando riscuotono il canone o intervengono nel pagamento.

Affitti brevi stipulati prima del 1° giugno

Non sono soggetti all’obbligo di ritenuta, anche se i canoni vengono pagati dopo questa data. Ad esempio, un contratto firmato il 20 maggio per la locazione turistica di una casa al mare dal 1° al 20 luglio, non prevede l’applicazione della ritenuta. È un caso comune, soprattutto per le case vacanze, prenotate in genere con largo anticipo. Il contratto si perfeziona con la comune volontà delle parti, documentabile anche con uno scambio di email in cui si precisano i termini dell'accordo, se non ci sono atti registrati alle Entrate con “data certa”.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario

Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2018. Vedi sul Quotidiano del Fisco come indicare gli affitti brevi in dichiarazione.

Affitti in cui l’intermediario non incassa i corrispettivi

Anche quando il contratto viene stipulato tramite un intermediario (internet o tradizionale) questi deve effettuare la ritenuta solo se incassa il canone dall’inquilino e lo versano al locatore. Quando l’intermediario non riscuote il canone (che può essere versato direttamente dall’inquilino al proprietario), non c’è obbligo di trattenere nulla.

Contratti di sublocazione

Quando l’inquilino è autorizzato a subaffittare la casa, i corrispettivi dei contratti brevi di sublocazione sono soggetti alla ritenuta, sempre che siano stipulati dal 1° giugno in poi. Attenzione: la vera novità della manovrina è che i proventi di questi contratti possono essere sottoposti alla cedolare secca sugli affitti (in precedenza generavano “redditi diversi” soggetti a Irpef con aliquote progressive). Lo stesso vale per i corrispettivi dei contratti con cui il comodatario concede la casa a terzi a titolo oneroso.

Contratti con prestazioni accessorie

Secondo la manovrina, si considerano affitti brevi – e sono soggetti alla ritenuta se stipulati dal 1° giugno – anche i contratti in cui il locatore offre i servizi di pulizia dei locali e fornitura della biancheria. La legge non menziona la somministrazione di alimenti o altri servizi accessori: se vengono offerti, il corrispettivo non è soggetto a ritenuta e, al contempo, non può essere sottoposto a cedolare secca ma va tassato con l’Irpef tra i “redditi diversi” (sempre che il proprietario agisca come privato, altrimenti si configura un reddito d’impresa).

Canoni e commissioni

La ritenuta deve essere effettuata, dicono le Entrate, sul «corrispettivo lordo derivante dal contratto», cioè sull’ammontare dovuto dal conduttore. Questo significa che l’eventuale commissione pagata all’intermediario non può essere dedotta. Ad esempio, su un canone di 1.000 euro con una commissione di 100 euro, la ritenuta del 21% è pari a 210 euro.

Canoni versati nel mese seguente

La ritenuta deve essere effettuata “all’atto del pagamento”, affermano le Entrate. Quindi, nel momento in cui l’intermediario versa il canone al locatore. Dopodiché, va versata “entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata”. Ad esempio, per un contratto stipulato il 10 giugno, in cui l’intermediario incassa il canone dall’inquilino il 29 giugno e lo versa al proprietario il 3 luglio, la ritenuta andrà versata all’Erario entro il 16 agosto.

Canoni incassati in parte al check-in

In alcuni casi l’intermediario incassa una certa quota del canone (ad esempio 200 euro su 500) mentre il resto viene riscosso direttamente dal locatore al momento del check-in. Il caso non è menzionato espressamente dal provvedimento delle Entrate, ma in questa ipotesi la ritenuta dovrebbe essere applicata solo su 200 euro, anche se il corrispettivo lordo del contratto è pari a 500 euro. Se così non fosse, potrebbero aversi addirittura casi di ritenute superiori all’importo incassato dall’intermediario. È bene comunque precisare la modalità di pagamento nel contratto.

Contratti di affitto lunghi

Può essere banale ricordarlo, ma la ritenuta si applica solo ai contratti di durata non superiore a 30 giorni. Oltre questa durata, si seguono le regole ordinarie: il contratto va registrato con il modello RLI e il proprietario può scegliere la cedolare secca al momento della registrazione o in una delle annualità successive.

Contratti brevi registrati

Per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni, la registrazione alle Entrate è facoltativa. Se però il contratto viene registrato, questo non esclude l’applicazione della ritenuta.