Cos’è una locazione turistica

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Iniziamo immediatamente con la differenza tra Locazione Turistica e Attività Ricettiva extra-alberghiera.

Una locazione turistica (spesso la troverete abbreviata come LT, soprattutto su internet e sui gruppi Facebook) viene anche detta "Affitto breve" e si tratta di una Locazione, ovvero dell'affitto di un immobile senza che l'host eroghi servizi alla persona, come fa un vero e proprio hotel.

Dall'altra parte, parliamo di una Attività Ricettiva quando invece l'host eroga dei servizi agli ospiti (ad esempio B&B, i Residence e via dicendo).

Come è regolamentata

La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e rientra tra i poteri di disporre di un proprio bene, cioè dell’esercizio del fondamentale diritto di proprietà.

A volte le Regioni provano a fare delle indebite intrusioni in questo campo che di fatto rimane di competenza dello Stato. In questo caso inseriscono delle indicazioni particolari dove indicano il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà.

Per verificare i limiti dell'esercizio professionale e non professionale ti suggerisco di far riferimento all'Agenzia delle Entrate e a tutti i vari articoli che descrivono nel dettaglio tale attività.

I contratti di locazione ad uso turistico

Questa tipologia di contratti è normata dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”.

Si tratta di normali contratti di locazione che vanno sempre redatti in forma scritta. Nel caso in cui la durata sia inferiore ai 30gg, anche in periodi diversi dello stesso anno solare, allora non devono essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate.

Vediamo insieme cosa deve riportare un contratto di locazione ad uso turistico:

  • generalità del locatore
  • generalità del locatario
  • bisogna indicare il canone pattuito (attenzione su questo punto: deve essere il canone lordo, comprensivo di eventuali commissioni del portale, come Airbnb)
  • il periodo di affitto
  • le condizioni di affitto
  • le caratteristiche dell'immobile (dati catastali)

E' altresì importante indicare che si tratta sempre e comunque di un contratto a fini turistici, questo per evitare possibili fraintendimenti.

In questa tipologia di contratti è chiaramente consentita l'erogazione di energia elettrica, acqua, gas, connessione ad internet, riscaldamento e condizionamento deli ambienti.
E' anche consentita la pulizia degli ambienti ma solo ad ogni cambio dell'ospite, non durante il soggiorno dell'ospite stesso.

Cosa non è consentito

Vediamo ora invece cosa NON è consentito fare in un contratto di locazione turistica:

  • pulizia degli ambienti mentre l'ospite è in casa (solo a fine soggiorno)
  • erogazione di colazione, pranzi o cene (si potrebbe configurare come esercizio abusivo di professione ricettiva)
  • indicare una somma a parte per le pulizie (si configurerebbe come un servizio extra che può essere contestabile)

Certificazione energetica

I proprietari hanno l'obbligo di far redigere la certificazione energetica (APE) e menzionare nel contratto gli estremi del deposito presso gli uffici dei rispettivi comuni.
Il locatario, firmando il contratto, dichiarerà di aver ricevuto  le informazioni e aver visionato la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192). A tal fine sarà buona prassi tenere una copia della Certificazione APE all’interno dell’immobile, ben visibile e consultabile dal locatario.

La fornitura della biancheria

Uno dei temi più dibattuti e ad oggi non ancora definito in maniera inequivocabile è quello relativo alla fornitura della biancheria per i nuovi ospiti.

Il fatto di far trovare il letto fatto con lenzuola e coperte pulite potrebbe essere considerato dagli organi ispettivi, ovvero la Polizia Urbana, come un servizio alla persona e quindi sanzionabile come esercizio abusivo di attività di CAV (Casa Vacanze).

Un escamotage a questa problematica potrebbe essere quella di far trovare lenzuola e le coperte piegate dentro un armadio. In questo caso la biancheria viene considerata una dotazione della casa allo stesso livello delle tende o delle stoviglie.

Adempimenti fiscali

Gli adempimenti per questo tipo di contratti sono gli stessi che si hanno per i normali contratti di locazione. Quindi, oltre al contratto scritto, deve essere rilasciata una ricevuta di tipo madre-figlio al locatario che riporta le generalità del proprietario, dell'affittuario, l'importo e la durata della locazione.

Se l’importo supera i 77,49 euro andrà apposta sulla ricevuta originale (madre), da consegnare all’affittuario, una marca da bollo da 2 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013)
Sulla copia figlia, quella dell'host, si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale”.

Se l’importo totale del canone dovesse eccedere i 3000 euro sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili, ad esempio bonifico bancario o assegno. In questo caso potresti evitare di rilasciare la ricevuta in quanto il pagamento è comunque tracciato.

Alla fine dell'anno, quando andrai a fare la dichiarazione dei redditi, tutti i canoni percepiti dovranno essere soggetti a tassazione IRPEF.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile avvalersi della cedolare secca anche in presenza di locazione ad uso turistico o di locazione di stanze singole dentro l'abitazione. Tale scelta sarà soggettiva e l'host potrà scegliere se avvalersene o meno in funzione dello scaglione IRPEF di appartenenza.

Comunicazione alla Questura

entro il giorno successivo all’arrivo (o il giorno stesso se il soggiorno dura solo una notte) deve essere effettuata la comunicazione di tutti gli ospiti alla Questura del proprio capoluogo di Provincia, tramite il servizio “AlloggiatiWeb”, raggiungibile all’indirizzo: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

Chiaramente bisogna avere le credenziali di accessole quali vanno preventivamente richieste. La procedura di richiesta non è semplicissima: dovrai prima selezionare la provincia di appartenenza e da lì cliccare sul link "Link utili" che ti aprirà un ulteriore link da dove poter scaricare il modulo di richiesta.

Il procedimento non è immediato in quanto le ricevute sono disponibili solo all’indomani dell’inserimento e restano scaricabili dal portale solo per 30gg (sì, il sito sembra uscito dal Netscape nel 1996 e l'accesso è complicato e poco user-friendly ma ahimè, questo è quanto è disponibile ad oggi).

Tassa di soggiorno

Come per le struttura alberghiere, molti comuni richiedono il pagamento della tassa di soggiorno anche agli ospiti di locazioni turistiche. L'importo e la durata massima dei giorni da pagare dipende dal comune di appartenenza e per questo ti consiglio di far riferimento al sito del tuo comune.

Ci sono delle categorie che sono esentate dal pagamento come i minori di 12 anni, gli studenti delle università o gli over 65. Anche in questo caso la cosa migliore da fare è quella di chiedere al tuo comune.

Per quanto riguarda la riscossione del tributo questo deve essere pagato dall'ospite al momento dell'arrivo. Anche in questo caso andrà rilasciata una ricevuta che deve riportare l'importo, il periodo di soggiorno e il numero di ospiti.

Conclusioni

Come vedi ci sono molti aspetti che devi valutare se vuoi configurarti come Locazione Turistica nella tua attività di host.

Nel mio corso troverai maggiori dettagli su come farlo e su come poter gestire alla perfezione la tua attività da tutti i punti di vista.