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Uno dei consigli più importanti che mi sento di darti è quello di prenderti regolarmente del tempo per analizzare l'andamento della tua attività di host Airbnb.

Lo dico perché senza un'analisi di questo tipo rischi di "sederti" sugli allori senza focalizzarti sugli aspetti che puoi migliorare o sugli errori che hai commesso. E in un mercato competitivo come questo potrebbe essere un errore molto costoso.

Visto che è appena iniziato il 2019, non c'è momento migliore per fare il punto della situazione su quanto successo nel 2018 e su quelli che possono essere i buoni propositi per il nuovo anno.

Per farti capire cosa intendo partirò da una testimonianza di una persona che ha acquistato il mio corso Airbnb e che ha potuto testare in prima persona i risultati ottenuti seguendo le mie lezioni.

Questa persona ha un piccolo appartamento nella periferia di Roma dove può ospitare fino ad un massimo di 4 persone.

Ma andiamo a vedere cosa è cambiato dal 2017 al 2018, considerando che il corso è stato acquistato a Febbraio 2017.

Uscite

Nella voce "uscite", come spiegato nel mio corso, andiamo a considerare tutte le spese relative alla gestione ordinaria e straordinaria della proprietà. Quindi tutte le bollette, eventuali affitti, tasse, pulizie, servizi accessori ecc.

Le uscite del nostro corsista sono state sostanzialmente le stesse nel 2018, con solo un piccolo aumento di circa il 4% rispetto al 2017. Considerando che ha avuto spese extra non preventivate (rottura dello scaldabagno e rottura della serratura della porta di ingresso in primis), riuscire a mantenere una spesa circa uguale al 2017 è stato un ottimo risultato.

Ha infatti ottimizzato tutta una serie di spese inutili non inficiando minimamente sulla gestione dell'appartamento o sulla percezione della qualità da parte degli ospiti, esattamente come spiegato nel mio corso.

Tuttavia, questo dato, preso da solo, ci dice ben poco. Andiamo quindi ad analizzare gli altri dati importanti.

Entrate

Nelle entrate andiamo a considerare tutti gli introiti generati dall'affitto della proprietà. Sia che questi derivino dall'affitto su Airbnb o dall'affitto gestito da altri portali (vedi Booking, 9Flats, TripAdvisor, ecc. ecc.)

Bene, il nostro corsista ha ottenuto un ben +15,32% nel 2018 rispetto al 2017.

Sicuramente questo dato è già molto più significativo del dato delle spese. Ma anche questo valore va letto in un contesto più ampio che vada a tenere conto di altri dati.

Come spiegato nel corso, infatti, non è strettamente necessario alzare i prezzi per notte per ottenere maggiori entrate. Anzi, alzare i prezzi, in alcune situazioni, potrebbe essere addirittura controproducente.

Nel nostro caso, l'elemento chiave è stata la percentuale di occupazione.

Percentuale di occupazione

Con questo termine intendiamo quanti notti sono state affittate rispetto al totale delle notti disponibili (365). Ad esempio, se ad Aprile avessi l'appartamento occupato 10 giorni, la mia percentuale di occupazione sarebbe 10/30, ovvero il 33,33%.

Il nostro corsista nel 2018 ha ottenuto un eccezionale +18,22% di occupazione rispetto al 2017. La sua proprietà ha raggiunto quindi un tasso di occupazione reale di oltre il 77% su tutto l'anno.

Lavorando sul prezzo per notte, sul posizionamento nelle ricerche, sull'annuncio, sui servizi offerti (tutte tematiche che affronto nel mio corso su Airbnb), il nostro corsista è riuscito a ottenere più prenotazioni ad un prezzo medio per notte praticamente identico.

Utili

Andiamo infine ad analizzare il dato più importante, ovvero gli utili: quanto effettivamente riesco ad intascare da questa attività.

Il nostro corsista, nel 2018, ha avuto un incremento degli utili del 19,02% rispetto al 2017. Stiamo parlando di un incremento di quasi il 20% year over year, un risultato pazzesco.

Strumenti di analisi

Come vedi questi dati aggregati sono fondamentali per un'analisi a tutto tondo della tua attività, che vada oltre il risultato della singola settimana o del singolo mese.

Alcune informazioni le puoi trovare direttamente su Airbnb, per le altre però è fondamentale tenere traccia delle entrate e delle uscite utilizzando lo strumento giusto.

All'interno del corso infatti metto a disposizione uno strumento che, se utilizzato regolarmente, ti fornisce tutte i dati fondamentali per un'analisi di questo tipo, comprese le variazioni percentuali delle varie voci che costituiscono il "bilancio" della tua attività di host.

Questo strumento consiste in un foglio Excel preformattato dove è possibile, andando a compilare alcune celle, estrapolare le informazioni che che permettono di individuare immediatamente eventuali punti di attenzione su cui soffermarsi.

Concorrenza

Ricordati sempre che "un host Airbnb non è un'isola". Mi approprio di questa citazione per farti capire che Airbnb è di fatto un mercato dove i viaggiatori scelgono il prodotto migliore, tra decine di alternative.

Analizzare i propri risultati è fondamentale, ma non è sufficiente. Perché esistono decine di altri host che come te stanno cercando di migliorarsi per "rubarti" clienti o a cui tu devi cercare di sottrarre prenotazioni offrendo un prodotto migliore.

Per questo un momento fondamentale dell'analisi periodica che devi fare è quello di studiare i tuoi concorrenti. Ovvero tutti gli altri host che offrono un alloggio simile al tuo, nella stessa zona o città e nella stessa fascia di prezzo.

Li devi conoscere uno per uno, per essere sicuro di poter offrire sempre qualcosa di meglio agli utenti di Airbnb

Conclusioni

In conclusione, in un anno in cui tutti gli host lamentano ingenti perdite, costi più alti e entrate più basse, questa persona è riuscita ad aumentare il suo guadagno netto del 20% in una zona periferica di Roma.

Come? Applicando tutte le regole e i consigli che fornisco nel mio corso, da come impostare i prezzi in maniera dinamica, come diminuire spese inutili che fanno perdere solo soldi e come ottenere di più dalla singola prenotazione. Tutto nel mio corso su Airbnb.

E a te come è andato il 2018 rispetto al 2017? Quali sono i tuoi buoni propositi per il 2019? Fammelo sapere nei commenti!